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mg娱乐娱城官网云讲堂 | 国有土地上房屋征收法律实务

2020.05.07  

作者: mg娱乐娱城官网4355   

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2020年5月6日,mg娱乐娱城官网云讲堂第五期开讲,mg娱乐娱城官网(合肥)mg娱乐娱城官网4355高级合伙人彭鹏律师以“国有土地上房屋征收法律实务”为题开启直播课程,受到众多客户及律师同仁的广泛关注。

一、国有土地上房屋征收的实体和程序性要求

国有土地上房屋征收的实施主体主要有三类,即征收人、征收实施部门、征收实施单位,为确定行政复议和诉讼的对象,避免因对象选择错误而被驳回,首先应当区分这三类主体,彭鹏律师结合法律条文分析到,市县级人民政府是征收人,房屋征收决定必须由其作出;房屋征收部门一般由征收办公室担当,主要负责起草征收相关文件;房屋征收实施单位一般由街道办担当,负责实施征收事宜。

确定对象后,被征收人可以对《房屋征收决定》提起复议或者诉讼。具体维权过程中,需要找到《房屋征收决定》可能存在的违法点,彭鹏律师总结了四大类:

01

是否符合“公共利益”,即符合《征补条例》第八条规定的6种情形之一。

02

是否符合四规划一计划,即符合《征补条例》第九条的规定。但彭鹏律师认为,“四规划一计划”的证明文件不可诉,征收活动符合四规划一计划要求是人民法院审查判断被诉征收决定合法性的内容之一,被征收人认为有关部门出具的证明不符合四规划一计划要求的,可在起诉征收决定中作为理由一并提出;单独对此起诉的,依法不属于行政诉讼受案范围。

03

是否符合法定程序,彭鹏律师特别提出5点值得注意的程序,第一,房屋征收需符合《征补条例》第十条,拟定征收补偿方案、组织论证并征求意见不少于30天;第二,根据《征补条例》第十一条,征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当及时公布,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,应当组织听证会;第三,根据《征补条例》第十二条,作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估,房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定;第四,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用;第五,根据《征补条例》第十三条,作出房屋征收决定后,应当及时公告,公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

04

审查《房屋征收补偿安置方案》,被征收人是否有补偿选择权,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,但《房屋征收补偿安置方案》不可诉,根据【最高法(2018)行申1255号裁定书】,房屋征收补偿方案并非针对单个权利主体,而是针对所有被征收人作出的征收补偿标准和方式,对单个权利主体的权益产生实质影响的是其后作出的房屋征收补偿决定,并且在被征收人对房屋征收补偿决定依法提起行政诉讼,人民法院对房屋征收补偿决定审查时,也将一并对征收补偿方案的合法性进行审查。换言之,房屋征收补偿方案的效力已被房屋征收补偿决定所吸收,被征收人完全可以通过起诉房屋征收补偿决定维护自己的合法权益。

如被征收人遭遇“非常规手段”应当如何应对?彭鹏律师分两种情况分别予以说明:

01

针对中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的情形,一方面,被征收人可以提起复议和诉讼。另一方面,为降低维权成本,使维权更加行之有效,可以向公安局机关提交书面控告材料,如公安机关不予受理,根据不予受理的书面材料提起对公安机关的不履行法定职责的复议、诉讼,以督促公安机关积极协调;或者向上级政府、纪委投诉举报,征收中的违法行为是各级纪委的重点监察内容之一。

02

针对“以拆违促拆迁”的情形,一方面,要注意房屋的建成时间,由于《城市规划法》于1990年4月1日起施行,在此之前并无建设工程规划许可证的要求,因此在此之前不能仅凭有无建设工程规划许可证来判断建筑是否合法;而《城乡规划法》于2008年1月1日施行,因此在此之前乡村规划区内房屋不能仅凭有无乡村建设规划许可证来判断建筑是否合法。另一方面,擅用《行政强制法》四十四条,可以对责令限期拆除决定书、规划部门违章建筑认定函、责令拆除决定书(是否可诉具有争议性)提起诉讼,由于诉讼期间不能强拆,进而为被征收人争取维权时间。

二、国有土地上房屋补偿的实体和程序性要求

根据《征补条例》第十七条、第二十六条的规定,房屋补偿决定作出的前提是签约期内达不成补偿协议,补偿的责任主体是市县级人民政府,补偿的范围包括房屋价值、搬迁临时安置的补偿、停产停业损失的补偿。

被征收人对房屋征收补偿决定可以提起行政复议或者行政诉讼,彭鹏律师总结了两大类常见违法点:

01

评估机构的选择程序和方式是否合法,彭鹏律师特别提出2点值得注意的程序,第一,根据《征补条例》第二十条,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二,根据《国有土地上房屋评估办法》第九条,房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象;调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

02

评估报告是否合法,具体包括6个方面,第一,评估时点是否准确,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第二,评估机构是否实地查勘,实务中,双方可预约上门时间,如被征收人不配合,评估机构需提供相关影像资料和无利害关系的第三方证明。第三,评估报告选择的评估方法是否符合《国有土地上房屋评估办法》第十三条、第十四条的规定。第四,评估机构是否按照程序出具评估报告,评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,并在征收范围内向被征收人公示;公示期满后,评估机构应当提供房屋的整体评估报告和分户评估报告,并向被征收人转交分户评估报告;整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章;不得以印章代替签字。第五,未及时送达评估报告,致使被征收人对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失,属于违反法定程序。彭鹏律师特别提醒,不要放弃对评估报告申请复核和申请鉴定的权利,诉讼过程中,法官会将其认定为专业性问题而不予审查,所以,被征收人要把权利用尽,以保证在诉讼时处于有利地位。第六,是否保障了补偿选择权。

彭鹏律师指出,补偿中还有三种特殊情况需要特别应对:

01

承租人是否可对补偿决定提起复议或者诉讼,根据最高法第一巡回法庭《关于行政审判法律适用若干问题的会议纪要》(2018年7月23日),一般而言,承租人与征收决定、补偿决定、征收补偿协议行为或强拆行为之间没有利害关系,不具有原告资格。但是,承租人在被征收房屋上有不可分割的重大添附,或者依法独立在被征收的房屋内开展经营活动,或者强制拆除房屋行为造成其物品损失的,承租人与征收决定、补偿决定、征收补偿协议行为或强拆行为之间有利害关系,具有原告资格。

02

房屋买卖未过户的补偿款的归属,根据【最高人民法院(2017)最高法民再407号】,房屋买卖合同合法有效但双方未办理房屋过户手续,买方没有实际取得所购房屋的所有权。房屋因被依法征收其所有权消灭,买方已无法取得所购房屋的所有权。卖方作为被征收房屋所有权人与征收部门签订征收补偿协议合法有效,卖方在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。故补偿款归买方。

03

房产所有权人死亡,安置房如何处理,根据【最高法院(2018)行申56号行政裁定书(2018年7月18日)】,对被征收房屋权属证书上载明的所有权人死亡且涉及继承的,在房屋征收补偿过程中如何列明被征收人,相关法律法规没有明确规定。因继承可能同时存在多种法定情形,要求征收人查明情况,存在现实困难,也不利于征补效率和法律关系的稳定。对此政府在作出补偿决定行为时,可根据实际情况,将房屋共有人确定为被征收人,而无需查明继承事项,将所有的继承人均列为被征收人,相关继承人可以就补偿所得自行分配或通过民事法律程序解决。

最后,在线人员就宅基地征收拆迁的注意事项、确认强拆违法后国家赔偿是否比先前赔偿多、房屋评估价格是否参照周边新建商品房价格等向彭鹏律师请教,彭鹏律师一一予以细致解答。


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